Wszystko, co musisz wiedzieć o przeglądzie budowlanym

Obowiązkowy przegląd budowlany dotyczy przeważającej większości nieruchomości w Polsce, a za jego przeprowadzenie odpowiada bezpośrednio właściciel lub zarządca obiektu. Sankcje za brak aktualnych kontroli obejmują wysokie kary finansowe sięgające 5000 zł, a w przypadku awarii – utratę ochrony ubezpieczeniowej i odpowiedzialność karną.

Systematyczna weryfikacja stanu technicznego budynku to nie tylko wymóg prawny wynikający z ustawy Prawo budowlane, ale przede wszystkim istotny element zarządzania ryzykiem. Pozwala wcześnie wykryć usterki konstrukcyjne i awarie instalacji, zapobiegając kosztownym naprawom oraz katastrofom budowlanym. Poniższy artykuł nie tylko odpowiada na pytanie, czy przegląd budowlany jest obowiązkowy, ale też przybliża zasady wykonywania kontroli, wymagane prawnie terminy inspekcji, zakres prac kontrolnych oraz kwalifikacje ekspertów, którym warto powierzyć to zadanie. Zapraszamy do lektury!

Najważniejsze informacje

• Obowiązek przeprowadzania przeglądów budowlanych wynika bezpośrednio z art. 62 ustawy Prawo budowlane.
• Zaniedbanie obowiązku przeprowadzania kontroli grozi grzywną do 5000 zł, utratą odszkodowania z polisy ubezpieczeniowej oraz zamknięciem obiektu.
• Kompleksowy przegląd techniczny wykonuje się raz na 5 lat, natomiast kontrole instalacji gazowej, kominowej oraz elementów zewnętrznych przeprowadza się co roku.
• Budynki o powierzchni zabudowy powyżej 2000 m² lub powierzchni dachu przekraczającej 1000 m² wymagają przeglądu dwa razy w roku.
• Przeglądy mogą wykonywać wyłącznie osoby z odpowiednimi uprawnieniami budowlanymi lub kwalifikacjami mistrza kominiarskiego, wpisane do właściwej izby zawodowej (np. PIIB).
• Wyniki kontroli należy obecnie rejestrować w Cyfrowej Książce Obiektu Budowlanego (C-KOB) lub generować w formie protokołu elektronicznego w systemie GUNB.

Jakie przeglądy w budynku są wymagane przez prawo?

Utrzymanie obiektu w należytym stanie technicznym zapobiega katastrofom budowlanym i pozwala na wczesne wykrycie usterek, co znacząco obniża koszty późniejszych remontów. Przepisy rozróżniają kilka rodzajów okresowych inspekcji. Wiedza, jakich przeglądów w przypadku konkretnego budynku wymaga prawo, pozwoli dopełnić obowiązków i uniknąć dotkliwych kar.

Przegląd budowlany roczny – zakres i wymagania

Kontrola coroczna obejmuje sprawdzenie elementów budynku narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania. Sprawdzane są m.in.:

• dach, elewacja, rynny i obróbki blacharskie;
• instalacje gazowe oraz przewody kominowe (dymowe, spalinowe i wentylacyjne);
• urządzenia ochrony środowiska (np. separatory, oczyszczalnie).

Przegląd półroczny – budynki wielkopowierzchniowe

Obowiązek wykonania przeglądu półrocznego dotyczy obiektów o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 m² lub powierzchni dachu powyżej 1000 m² (np. hale magazynowe, galerie handlowe, hipermarkety). Kontrolę należy przeprowadzić dwa razy w roku – w terminach do 31 maja oraz do 30 listopada. Jej celem jest weryfikacja bezpiecznego użytkowania obiektu przed sezonem letnim i zimowym.

Przegląd 5-letni – kompleksowa ocena obiektu

Główna kontrola techniczna odbywa się raz na 5 lat. Jej zakres jest znacznie szerszy niż w przypadku przeglądu rocznego. Taka kontrola obejmuje:

• badanie stanu technicznego i przydatności do użytkowania całego obiektu;
• estetykę budynku oraz jego otoczenia;
• pomiary elektryczne: badanie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażenia, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów.

Przegląd doraźny (powypadkowy) – po zdarzeniach losowych

Poza tym, jakie przeglądy techniczne budynków trzeba przeprowadzać regularnie, należy też pamiętać o tych, które powinny być realizowane doraźnie. Niezależnie od harmonogramu, zarządca ma obowiązek zlecić kontrolę techniczną nieruchomości po każdym zdarzeniu, które miało niszczący wpływ na obiekt. Dotyczy to m.in. wyładowań atmosferycznych, silnych wiatrów, intensywnych opadów gradu lub śniegu, zalania, pożaru, osuwisk ziemi czy wybuchu gazu.

Poniższa tabela prezentuje podsumowanie harmonogramu kontroli:

Rodzaj przeglądu	Częstotliwość	Główny zakres kontroli
Roczny	Raz w roku	Instalacja gazowa, kominy, elementy zewnętrzne narażone na pogodę
Półroczny	2 razy w roku (do 31 maja i do 30 listopada)	Obiekty wielkopowierzchniowe (pow. zabudowy >2000 m² lub dach >1000 m²)
5-letni	Raz na 5 lat	Konstrukcja, estetyka, instalacja elektryczna i odgromowa
Doraźny	Po zdarzeniach losowych	Po orkanach, zalaniach, pożarach, wybuchach gazu czy tąpnięciach

Kto wykonuje przegląd techniczny budynku?

Przegląd techniczny budynku wykonuje osoba posiadająca uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności (np. konstrukcyjno-budowlanej, instalacyjnej) oraz aktualne zaświadczenie o wpisie na listę członków właściwej izby samorządu zawodowego (np. Polskiej Izby Inżynierów Budownictwa).

Weryfikacja uprawnień i kwalifikacji

W przypadku przeglądów technicznych to, kto wykonuje kontrolę, uzależnione jest od tego, co jej podlega:

• przegląd konstrukcji i dachu – inżynier budownictwa z uprawnieniami konstrukcyjno-budowlanymi;
• instalacje gazowe oraz wentylacyjne – osoba z uprawnieniami instalacyjnymi lub mistrz kominiarski (w zakresie przewodów kominowych);
• instalacje elektryczne i odgromowe – osoba z uprawnieniami budowlanymi w specjalności elektrycznej lub uprawnieniami SEP (grupa E i D w zakresie dozoru i pomiarów).

Właściciel nieruchomości bez odpowiednich uprawnień formalnych nie może samodzielnie dokonać odbioru technicznego ani sporządzić wiążącego protokołu.

Jak wygląda przegląd budowany krok po kroku?

Przegląd budowlany rozpoczyna się od analizy dokumentacji technicznej oraz dotychczasowych wpisów w Książce Obiektu Budowlanego. Kontrolujący wykonuje wizję lokalną, wykonuje niezbędne pomiary (np. ciśnienia gazu, oporności izolacji) i sporządza protokół.

Od września 2023 r. protokoły z kontroli kominiarskich i źródeł ciepła sporządzane są obligatoryjnie w formie cyfrowej (tzw. e-protokół w systemie CEEB). Pozostałe kontrole okresowe (roczne, 5-letnie) zarządca lub osoba uprawniona rejestruje w systemie Cyfrowej Książki Obiektu Budowlanego (C-KOB), wprowadzając dane kontrolującego, skan lub plik protokołu oraz wyznaczone zalecenia pokontrolne. W przypadku stwierdzenia uszkodzeń bezpośrednio zagrażających życiu lub zdrowiu, protokół z kontroli musi zostać niezwłocznie przekazany do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego (PINB).

Jakie korzyści dają regularne przeglądy budowlane? 

Terminowe wykonywanie obowiązkowych przeglądów budowlanych stanowi podstawowy element odpowiedzialnego zarządzania nieruchomością. Przestrzeganie harmonogramów kontroli okresowych, prawidłowa rejestracja protokołów w systemach CEEB i C-KOB oraz sprawna realizacja zaleceń pokontrolnych pozwalają nie tylko uniknąć surowych sankcji prawnych czy utraty ochrony ubezpieczeniowej. Przede wszystkim gwarantują one bezpieczeństwo użytkowników, chronią obiekt przed kosztownymi awariami i pozwalają utrzymać jego wysoki standard techniczny oraz wartość rynkową przez długie lata.

Najczęściej zadawane pytania

Czy przegląd budowlany jest obowiązkowy dla domu jednorodzinnego?

Przegląd budowlany jest obowiązkowy dla domu jednorodzinnego, ale w ograniczonym zakresie. Właściciele takich nieruchomości są zwolnieni z corocznej kontroli elementów konstrukcyjnych i elewacji, jednak muszą przeprowadzać coroczne kontrole instalacji gazowej i kominów oraz pełny przegląd 5-letni.

Jakie grożą kary za brak przeglądu budowlanego?

Zgodnie z art. 93 Prawa budowlanego za brak przeglądu budowlanego grozi grzywna do 5000 zł nakładana przez nadzór budowlany. Ponadto brak protokołów może stanowić dla ubezpieczyciela podstawę do odmowy wypłaty odszkodowania po pożarze lub zalaniu.

Co ile lat należy wykonywać przegląd techniczny w przypadku budynków wielkopowierzchniowych?

W budynkach o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 m² lub powierzchni dachu powyżej 1000 m² przegląd należy wykonywać co najmniej dwa razy w roku – w terminach do 31 maja oraz do 30 listopada. Ponadto osoba przeprowadzająca taką kontrolę ma obowiązek niezwłocznie zawiadomić o niej Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego.

Co to jest Książka Obiektu Budowlanego (KOB / C-KOB)?

Książka Obiektu Budowlanego to dokument prowadzony papierowo lub cyfrowo w systemie C-KOB, w którym właściciel lub zarządca rejestruje wszystkie kontrole, ekspertyzy oraz naprawy obiektu. Obowiązek prowadzenia KOB nie dotyczy jednak budynków mieszkalnych jednorodzinnych, garaży oraz infrastruktury o prostej konstrukcji.

Ile kosztuje przegląd budowlany budynku i kto go wykonuje?

Przegląd budowlany wykonuje wyłącznie specjalista z odpowiednimi uprawnieniami budowlanymi (lub mistrz kominiarski w zakresie kominów), a cena usługi może wynosić od kilkuset do kilku tysięcy złotych. Na ostateczny koszt wpływa przede wszystkim wielkość i rodzaj budynku, zakres kontroli (roczna czy 5-letnia z pomiarami) oraz lokalizacja nieruchomości.

Źródła i podstawy prawne

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U. z 1994 r. nr 89 poz. 414 z późn. zm.), dostęp online: https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=wdu19940890414
2. Wytyczne GUNB dotyczące kontroli stanu technicznego obiektów – https://www.gov.pl/web/gunb/kontrole-stanu-technicznego-obiektow/
3. Cyfrowa Książka Obiektu Budowlanego (C-KOB) – https://c-kob.gunb.gov.pl/